El financiamiento hipotecario se constituye como uno de los principales catalizadores para la adquisición de propiedades y el desarrollo del mercado inmobiliario. Para familias e inversionistas, comprender su funcionamiento es importante para poder levantar con éxito ese patrimonio que tanto desean.
Orlando Núñez De Marchena, gerente senior de Hipoteca y Canales Alternos del Banco Múltiple Caribe y estratega financiero, comparte una visión práctica y orientadora sobre cómo acceder a estos préstamos, que generalmente se utilizan para la compra de viviendas, locales comerciales y solares.
Fundamentos: préstamo hipotecario vs. hipoteca
Un aspecto que pocas veces se subraya es que este financiamiento no se limita a la adquisición de una nueva propiedad, sino que también abre la posibilidad de invertir.
«Un préstamo hipotecario es el financiamiento que una entidad financiera le otorga con el propósito específico de adquirir, construir o realizar mejoras en un bien inmueble», explica Núñez De Marchena. En este último aspecto, reconoce que esta herramienta es de utilidad estratégica para las personas que buscan revalorizar su patrimonio.
Este tipo de crédito se caracteriza por estar respaldado por una garantía tangible: la hipoteca de la propiedad que se está financiando.
El primer paso para entender la naturaleza legal y financiera del acuerdo que está a punto de suscribir es comprender que existe una distinción técnica entre un «préstamo hipotecario» y una «hipoteca».
Aunque en la conversación cotidiana ambos términos suelen confundirse, no significan lo mismo. El ejecutivo de Banco Caribe puntualiza que el préstamo hipotecario es el dinero que se destina para la compra del inmueble, mientras que la hipoteca es la garantía legal que se constituye sobre el inmueble para asegurar ese préstamo.
Esta garantía asegura que, en caso de incumplimiento, el banco tiene un derecho sobre la propiedad para recuperar el monto prestado. Desde una perspectiva legal, esto define los derechos y las responsabilidades del comprador.
Planificación financiera: más allá de la cuota mensual
Uno de los aspectos más importantes se centra en definir cómo se pagará la deuda a largo plazo. La elección entre una cuota fija, que mantiene un monto constante, o una cuota variable, que puede subir o bajar según cómo se muevan las tasas de interés en el mercado, define la previsibilidad de los pagos durante la vida del préstamo.
«El préstamo hipotecario suele tener tasas de interés más bajas y plazos más largos, lo que permite una mejor planificación financiera y que las cuotas mensuales sean más cómodas», asegura el especialista, al explicar los beneficios de este financiamiento para una propiedad frente a otros.
Además, las entidades ofrecen la modalidad de pagos extraordinarios, con la que se puede programar un pago adicional al año y reducir el valor del préstamo.
Sin embargo, centrarse únicamente en la cuota mensual del préstamo puede ser un error que conduzca a tensiones financieras inesperadas. El solicitante debe presupuestar una serie de costos adicionales al monto del préstamo que son necesarios para formalizar la transacción.
Como bien destaca Núñez De Marchena, «el cliente debe prever gastos y considerarlos para la planificación financiera del proceso». A continuación, se detallan los principales elementos que debe contemplar:
- Impuesto de Transferencia: tributo que se paga al Estado por el traspaso de la propiedad a su nombre. Este representa un 3% del monto total de la transacción.
- Gastos legales y notariales: cubren los honorarios de los profesionales del derecho que se encargan de los contratos y otros trabajos afines.
- Seguros: pólizas que protegen tanto «al cliente como a la institución financiera ante imprevistos». Los más comunes al momento de contratar un crédito hipotecario son los seguros de vida, contra incendio o desastres naturales y de propiedad.
- Tasación: evaluación profesional que determina el valor de mercado del inmueble.
¿Qué puede suceder si solo se paga una parte del crédito?
El incumplimiento en los pagos representa uno de los riesgos más relevantes. Núñez advierte que, si el cliente solo cumple parcialmente con sus cuotas, el crédito puede entrar en mora, lo que implica cargos adicionales, daño al historial crediticio e incluso la ejecución de la hipoteca, es decir, la toma de posesión del inmueble por parte del banco.
Proceso de solicitud y criterios de elegibilidad
Obtener un financiamiento hipotecario no depende únicamente de la capacidad económica, sino también de la comprensión de los criterios de evaluación de la entidad financiera.
La formalización de una solicitud de préstamo hipotecario exige la presentación de un conjunto de documentos que validan la identidad del solicitante, su capacidad de pago y la legalidad del inmueble. Según detalla Núñez, una lista estándar de requerimientos puede incluir:
- Formulario de solicitud de préstamo hipotecario
- Cédula del cliente y codeudor (si aplica)
- Justificación de ingresos: estados de cuenta de los últimos 6 meses y todo documento que justique los ingresos reportados.
- Acta de matrimonio (si aplica).
- Contrato de venta u opción a compra entre el vendedor y el comprador.
- Copia de título de propiedad: se requiere original al formalizar préstamo.
- Estado jurídico
- Certificación del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI)
- Seguros (vida y propiedad)
Más allá de la documentación, las entidades financieras realizan un análisis de riesgo exhaustivo basado en el historial de crédito solicitante, su nivel de endeudamiento, estabilidad laboral y capacidad de pago demostrada.
Recomendaciones de Banco Caribe para los usuarios
Antes de comprometerse, el Banco Múltiple Caribe recomienda utilizar la siguiente lista de verificación como su herramienta final de evaluación:
- Definir el inmueble deseado. ¿Busca una vivienda nueva o usada? ¿Prefiere un apartamento o una casa? Tener una visión clara es el primer paso.
- Evaluar la ubicación y su potencial. Analice la seguridad de la zona, la cercanía a servicios, la accesibilidad y el potencial de plusvalía del sector a futuro.
- Asegurar la validez legal del inmueble. Verifique que la propiedad que desea adquirir tenga su título de propiedad debidamente registrado.
- Investigar las opciones de financiamiento, la tasa de interés, los porcentajes de financiamiento y las posibles penalidades.
- Incluir en el presupuesto los gastos adicionales en los que incurre al comprar una propiedad, como el impuesto de trasferencia de 3% del monto total, seguros, gastos legales, entre otros.
